新もの補助で「補助対象外となる事業」とは？不動産賃貸・フランチャイズ・単なる設備更新のNG判定基準

新事業進出・ものづくり商業サービス補助金（通称：新もの補助）では、申請する会社自体が中小企業者の要件を満たしていても、計画している「事業の中身」が公募要領上の除外規定に抵触していると、その時点で補助対象外（不採択または交付決定取消）となります。

実務のご相談において特に注意が必要なのは、違法・公序良俗違反といった明白なNG事業ではなく、一見するとまっとうな新規事業に見える「不動産賃貸・スペース貸し」「太陽光発電等の売電」「フランチャイズ（FC）加盟」「老朽化機械の入れ替え（単純更新）」「開発・製造の丸投げ外注」といったグレーゾーンの計画です。本記事では、令和8年11月公開の第2回公募要領「1-5. 補助対象外となる事業」および「1-2. 補助対象事業枠」に基づき、対象外となる事業の具体的な線引き基準を解説します。

※制度全体の枠組みや「事業者側」の除外要件（みなし大企業・医療法人・過去交付歴ルール等）については、新事業進出・ものづくり商業サービス補助金（新もの補助）とは？制度の目的・3つの枠・基本要件をわかりやすく解説および新もの補助で「補助対象外となる事業者」チェックリスト｜みなし大企業・医療法人・過去の交付歴ルールをあわせてご参照ください。

新もの補助は「中小企業の創意工夫による新製品・サービス開発や新市場進出を通じた付加価値向上・持続的な賃上げ」を政策目的としています。そのため、労働生産性や雇用・賃上げへの波及効果が乏しい事業や、公的資金を投じる妥当性を欠く事業は、公募要領「1-5. 補助対象外となる事業」等により一律で除外されています。

弊所への補助金相談において、経営者ご自身は「新規事業として当然対象になるだろう」と考えているものの、公募要領および審査基準に照らすと対象外・不採択リスクが極めて高い代表的な3つのケースを深掘りします。

1．不動産賃貸・無人の場所貸しビジネス（建物費狙いの落とし穴）

新事業進出枠では「建物費（店舗・事業所の内装改修費等）」が補助対象経費に含まれるため、自社所有の遊休不動産や空きビル・空き倉庫を改装して収益化したいというご相談が多く寄せられます。しかし、改修後の事業実態が「テナントへの賃貸」「シェアオフィス・貸会議室の時間貸し」「無人のトランクルーム・ガレージ賃貸」のように、空間を提供して利用料・賃料を受け取るモデルである場合は「不動産賃貸業（資産運用）」とみなされ補助対象外となります。

また、宿泊施設（ホテル・簡易宿所・民泊等）についても、単なる無人アパート貸しに近い形態ではなく、旅館業法上の許可を取得した上で自社スタッフによる接客・地域連携・高付加価値な体験プログラム提供を伴う宿泊サービス業として成立しているかどうかが厳格に審査されます。

2．フランチャイズ（FC）加盟・市販パッケージのそのまま導入

異業種への新事業進出を手っ取り早く行う手段として、既存のフランチャイズチェーン（飲食FC、無人ジムFC、買取店FC、学習塾FCなど）への加盟を検討される企業は少なくありません。しかし、FC本部から提供される商標・ノウハウ・指定設備をそのまま導入する事業は、日本国内で既に同一モデルの店舗が多数展開されているため、「新市場性」も「自社独自の革新性」も認められません。さらに、加盟金やロイヤリティ自体も補助対象外経費です。

FCに限らず、設備メーカーやコンサルタントが「補助金を使ってこの機械を買えば誰でもこの新事業ができます」とパッケージ営業している汎用ビジネスモデル（例：市販の冷凍自販機を置くだけ、市販のセルフエステ機器を並べるだけ等）も、審査員から見て模倣的・画一的事業と判断され不採択となる典型例です。

3．既存機械の単純更新・「生産プロセス改善のみ」の設備導入

過去のものづくり補助金を知っている経営者ほど陥りやすいのがこのポイントです。第23次で終了した旧ものづくり補助金では「既存製品の生産プロセス改善（製造工程の効率化）」も対象に含まれていましたが、統合後の新もの補助（革新的新製品・サービス枠）では、単なる生産プロセス改善のみの事業は補助対象外へと変更されました。

「古くなった工作機械や印刷機を最新型に買い替えて不良率を減らす」「建設現場のバックホウを新車にして作業を早める」といった計画は、新製品・新サービスの開発や新市場進出を伴わない限り、新もの補助では通りません。既存業務の省人化・自動化が目的である場合は、「中小企業省力化投資補助金（一般型・カタログ型）」などの別制度を選ぶのが正しい戦略です。

同じような設備や不動産を活用する構想であっても、「何によって対価を得る事業か（ビジネスモデルの定義）」によって、対象外になるか採択水準に乗るかが明確に分かれます。

上記の3大NG事業以外にも、行政手続きや業界固有のルールに関わる以下の制限でつまずく事案が見受けられます。

企画段階で「対象外リスク」を回避する3ステップ事前検証

1. 収益源の性質確認（対価は「賃料・売電・転売差益」ではないか？）

   新規事業で顧客から受け取る売上の法的・経済的性質を確認します。場所や設備の使用料（不動産賃貸・リース）や転売益ではなく、自社が製造した製品または自社スタッフが提供する専門サービスへの対価として売上計上される事業構造であることを確認します。

2. 自社主体性と独自性の確認（FC模倣・丸投げ外注・単純更新ではないか？）

   「他社のFCパッケージや市販機械を置いただけ」になっていないか、主たる工程を外部委託に丸投げしていないかを点検します。単なる省力化・更新である場合は、最初から「中小企業省力化投資補助金」や「東京都の設備投資助成金」へルートを切り替えます。

3. 関連許認可の取得可能性と他補助金との重複排除チェック

   新規事業に必要な営業許認可（建設業・産廃業・食品・宿泊・古物等）の人的・場所的要件を申請前に行政書士視点で確認するとともに、同一物件・同一設備に対して他の国庫補助金を申請していないかを精査します。

Q．フランチャイズ（FC）に加盟して新規店舗を出店する場合、新もの補助は一切使えませんか？

本部が定めた既存のマニュアルやフォーマットに沿って画一的な商品・サービスを提供するだけの一般的なフランチャイズ加盟事業は、自社独自の革新性や新市場開拓性が認められないため原則として補助対象外または不採択となります。仮にFC網を活用する場合であっても、加盟店側が独自の技術・設備を導入して本部パッケージにはない新たな高付加価値サービスを創出するなど、実質的な独自事業としての要件を満たす必要があります。

Q．自社ビルの空きフロアを改修して「レンタルオフィス」や「貸会議室・トランクルーム」を始める事業は対象になりますか？

単に場所や区画を貸し出して賃料収入（不動産収入）を得るだけの事業（賃貸マンション、月極駐車場、単なる場所貸しのレンタルスペース・トランクルーム等）は、資産運用的性格が強い事業として補助対象外となります。一方で、単なる場所貸しではなく、専門設備と自社スタッフによる継続的な役務提供（技術指導、専門プログラム提供、運営サポート等）が収益の主軸となるサービス業として構築できるかが境界線となります。

Q．同じ設備投資に対して、国の別の補助金や東京都の助成金を併用して受け取ることはできますか？

同一の事業・同一の補助対象経費に対して、国（または独立行政法人等）が助成する他の補助金・助成金と重複して交付を受けることは厳格に禁止されています。なお、補助対象となる事業内容および経費（導入する機械やシステム、契約・見積・支払証憑）が完全に別個に区分されている別事業であれば、東京都の独自助成金等を別々に活用できるケースはありますが、同一物件・同一システムへの二重計上は不正受給となるため事前の切り分けが不可欠です。